Es la pregunta que más veces nos hacen antes de firmar un presupuesto: ¿el IVA de una reforma es del 10 % o del 21 %? Depende, y las condiciones están escritas en la ley del IVA. Aquí las tienes claras, con los casos límite que suelen dar problemas.
Cuándo se aplica el IVA al 10 % en reformas
El tipo reducido del 10 % se aplica a obras de renovación y reparación en viviendas cuando se cumplen las tres condiciones a la vez (artículo 91.Uno.2.10.º de la Ley 37/1992):
- El destinatario es un particular y usa la vivienda para uso privado. También vale una comunidad de propietarios. No vale si es una empresa que se deduce el IVA.
- La vivienda tiene más de dos años desde su construcción o rehabilitación.
- El material aportado por quien ejecuta la obra no supera el 40 % de la base imponible.
Si falla cualquiera de las tres, el tipo es el 21 %.
La regla del 40 %, que es donde se rompe
Es la condición que más discusiones genera. Se compara el coste del material que aporta el contratista con la base imponible total de la factura.
- Alicatar un baño: la mano de obra pesa mucho más que el azulejo → suele entrar en el 10 %.
- Cambiar solo la caldera o los muebles de cocina: el aparato o los muebles se llevan más del 40 % → 21 %.
- Reforma integral: normalmente entra en el 10 %, porque la mano de obra de todos los gremios domina el conjunto.
Truco legítimo y habitual: si el cliente compra directamente los materiales caros —muebles de cocina, sanitarios, caldera— y el contratista solo pone la mano de obra, la obra baja del 40 % y el trabajo va al 10 %.
Casos que suelen confundirse
| Caso | Tipo | Por qué |
|---|---|---|
| Reforma de baño en piso de 30 años, particular | 10 % | Cumple las tres condiciones |
| Misma obra, pero la vivienda tiene 1 año | 21 % | No llega a los dos años |
| Reforma en local comercial | 21 % | No es vivienda |
| Reforma en piso alquilado, paga el propietario particular | 10 % | Sigue siendo vivienda de uso privado |
| Solo suministro e instalación de una caldera | 21 % | El aparato supera el 40 % |
| Portal y escalera de una comunidad de propietarios | 10 % | La comunidad es destinatario válido |
| Rehabilitación estructural que cumple los requisitos de rehabilitación | 10 % | Régimen específico de rehabilitación |
Quién decide el tipo, y quién responde
Lo aplica quien emite la factura, y responde ante Hacienda quien la emite. Por eso un contratista serio pide al cliente una declaración de que la vivienda tiene más de dos años y de que es para uso particular: no es burocracia, es lo que le permite justificar el 10 % en una comprobación.
Qué debe aparecer en el presupuesto
El presupuesto tiene que indicar la base imponible, el tipo aplicado y la cuota, por separado. Un presupuesto que solo da un total «IVA incluido» impide comparar ofertas y esconde justo la parte que más varía.
Preguntas frecuentes
¿El IVA de una reforma es el 10 % o el 21 %?
El 10 % si la vivienda tiene más de dos años, el destinatario es un particular o una comunidad de propietarios, y el material aportado por el contratista no supera el 40 % de la base imponible. Si falla una sola de las tres, el 21 %.
¿Cómo se calcula el 40 % de materiales?
Se compara el coste de los materiales que aporta quien ejecuta la obra con la base imponible de la factura, sin IVA. Los materiales que compre el cliente por su cuenta no cuentan.
¿Y si la reforma es de un local o una oficina?
Siempre 21 %. El tipo reducido es exclusivo de viviendas de uso particular.
¿Puedo deducir el IVA de la reforma de mi casa?
Como particular, no. Solo se deduce el IVA soportado en actividades económicas, y una vivienda de uso privado no lo es.
¿Qué pasa si el contratista aplica mal el tipo?
Responde él ante Hacienda, con la diferencia, recargo y posible sanción. Por eso conviene desconfiar de quien ofrece el 10 % sin preguntar la antigüedad de la vivienda.
