Cuando algo sale mal en una obra, la pregunta es quién responde y durante cuánto tiempo. La Ley de Ordenación de la Edificación fija tres plazos de garantía distintos según la gravedad del daño, y el seguro decenal cubre solo el más grave.
Los tres plazos de garantía
| Plazo | Qué cubre | Ejemplos |
|---|---|---|
| 10 años | Daños que afecten a la estructura y comprometan la resistencia o estabilidad del edificio | Cimentación, vigas, pilares, forjados, muros de carga |
| 3 años | Daños en elementos constructivos o instalaciones que incumplan los requisitos de habitabilidad | Humedades, aislamiento, instalaciones, salubridad |
| 1 año | Defectos de acabado, y responde el constructor | Pintura, alicatado mal rematado, carpintería descuadrada |
Los plazos cuentan desde la recepción de la obra, y son de garantía: dentro de ellos hay además un plazo de dos años para reclamar desde que aparece el daño.
¿Qué es el seguro decenal y cuándo es obligatorio?
El seguro decenal es una póliza que cubre los daños estructurales durante diez años. Es obligatorio en obra nueva de vivienda y lo contrata el promotor: sin él no se inscribe la escritura de obra nueva.
En reforma de vivienda existente no es obligatorio, aunque en rehabilitación integral con intervención estructural las entidades financieras y algunos ayuntamientos lo piden. Si tu obra no toca estructura, no lo necesitas: te siguen amparando los plazos de tres y un año.
Lo que sí conviene exigir siempre
- Seguro de responsabilidad civil del contratista, vigente y con capital suficiente. Cubre los daños que la obra cause a tu vivienda, a los vecinos o a terceros. Pide copia de la póliza y del recibo del año en curso, no solo la póliza.
- Contrato o presupuesto aceptado por escrito, con alcance, plazo, importe y forma de pago. Es lo que fija la fecha de recepción, y de ahí cuentan las garantías.
- Alta y cotización de los trabajadores. Si hay un accidente en tu casa con alguien no dado de alta, el problema también es tuyo.
- Acta de recepción o conformidad al terminar, con la fecha. Sin fecha de recepción, los plazos de garantía quedan en discusión.
Preguntas frecuentes
¿Es obligatorio el seguro decenal en una reforma?
No, en reforma de vivienda existente no lo es. Es obligatorio en obra nueva de vivienda y lo contrata el promotor. En rehabilitación con intervención estructural puede exigirlo el banco o el ayuntamiento.
¿Cuánto cuesta un seguro decenal?
Entre el 1 % y el 1,5 % del presupuesto de ejecución, más el coste del Organismo de Control Técnico, que la aseguradora exige para emitirlo y que ronda otro 0,5 %-1 %.
¿Cuánto tiempo tengo para reclamar un defecto?
Depende de la gravedad: diez años para lo estructural, tres para habitabilidad y humedades, uno para acabados. Y dos años más para reclamar desde que el daño aparece.
¿Quién responde si el daño lo causó un subcontratista?
Frente a ti responde el contratista con quien firmaste, sin perjuicio de que él repita luego contra su subcontratista. Por eso importa con quién firmas el contrato, no quién aparece en la obra.
